Журнал "Землевпорядкування" 3.2002

А.Г.Тихонов - доктор економічних наук, академік УААН

Л.В.Паламарчук - інститут землеустрою УААН

НАУКОВІ АСПЕКТИ ЕКОНОМІЧНОГО ОБОРОТУ . ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ

Конституцією України, прийнятої на п'ятій сесії Верховної Ради України 28 червня 1996 року, встановлено три форми власності на землю - державну, комунальну та приватну. В ході реформування земельних відносин земля в нашій країні стала товаром, тобто має визначену ціну, продається і купується, набула економічного змісту капіталу, з нею здійснюються різні операції на засадах товарно-грошових та правових відносин.

За часів існування лише державної форми власності на землю операції з нею узагальнено називали обігом землі, тому що в цей процес не вкладався економічний зміст. Тепер, на наш погляд, обіг землі доцільно іменувати економічним оборотом, тому що земля не лише природний об'єкт чи засіб виробництва, а економічна субстанція, яка має визначену вартість - нормативну, експертну та ринкову, слугує наповненню бюджетів усіх рівнів грошовими коштами, а громадяни від операцій по обороту землі отримують відповідний економічний зиск, вартість землі переходить від одного суб'єкта власності до іншого.

Ось чому ми вважаємо, що економічний оборот землі - це процес перерозподілу земельної власності на засадах товарно-грошових і правових відносин.

На практиці економічний оборот землі здійснюється:

- між різними власниками землі. При цьому змінюється (або не змінюється) форма власності на землю;

- між суб'єктами господарювання, землекористувачами. При цьому змінюється (або не змінюється) цільове призначення землі;

- між різними адміністративними одиницями. При цьому може змінюватись (або не змінюватись) форма власності на землю, належність суб'єкту господарювання, цільове призначення земельних ділянок;

- між різними категоріями земель. При цьому змінюється цільове призначення використання земельних ділянок;

- між різними державами. При цьому змінюється власник землі та кордони держави.

Економічний оборот землі забезпечують:

- ринкові операції - купівля-продаж, права оренди на неї, оренда, застава та міна землі;

- позаринкові (цивільно-правові) операції - дарування, передача у спадщину, передача частки землі зі спільного майна подружжя, відведення землі для відповідних потреб.

Процес економічного обороту землі вимагає наукового обґрунтування, визначення принципів побудови його наукової системи, її цілей та функцій.

До принципів побудови системи економічного обороту землі ми передусім відносимо такі:

- реалізація попиту і пропозиції власників земельних ділянок по здійсненню певних операцій із землею на засадах товарно-грошових відносин;

- повноваження - тобто право здійснювати операції з землею мають органи державної влади, самоврядування, нотаріату, визначені законодавчо;

- правонаступності - тобто вільного вирішення власником земельної ділянки передачі її в користування іншій юридичній чи фізичній особі;

- обґрунтування права на здійснення операції з землею - тобто офіційне, документально оформлене право суб'єкта на власність, підтвердження відсутності обмежень на здійснення певної операції з землею;

- нотаріального посвідчення - тобто оформлення операції з землею в державного чи приватного нотаріуса;

- цивільно-правового оформлення операцій із землею шляхом укладання договорів, угод, складання свідоцтв тощо;

- платності - усі операції з землею здійснюються на платних умовах, на засадах, встановлених державою, чи домовленості суб'єктів обороту;

- вільного волевиявлення - тобто взаємної згоди двох сторін, які беруть участь у здійсненні операції з землею;

- правового поля, законодавче визначених правових норм, що регламентують здійснення операцій із землею;

- землевпорядної підготовки - тобто здійсненню операцій із землею передує розробка встановленої землевпорядної документації;

- еколого-економічний, який передбачає, що придбана земля має використовуватися на принципах сталого землекористування, забезпечення екологічності використання землі не повинно ставати на шляху її ефективного використання;

- інформаційної забезпеченості учасників ринку землі про його умови;

- прозорості, який передбачає здійснення актів купівлі-продажу земельних ділянок на відкритих для юридичних та фізичних осіб торгах землею;

- конкурентності, який передбачає участь у торгах земельними ділянками кількох зацікавлених суб'єктів у їх придбанні;

- фіксування - реєстрації операцій із земельними ділянками та кадастрових даних про них у державних органах;

- економіко-правовий, що означає зміну правового статусу земельної ділянки в результаті відповідного акту купівлі-продажу;

- відповідності ідеологічній основі держави, її економічній системі;

- єдиного ринкового середовища, в якому мають функціонувати всі фактори виробництва, зокрема і земля;

- інфраструктурного забезпечення економічного обороту землі різними інституціями із законодавче визначе ними правами і обов'язками.

Система економічного обороту землі покликана забезпечити досягнення таких цілей:

- втілення в життя земельної політики держави;

- задоволення потреб населення у здійсненні з землею операцій купівлі-продажу, оренди, застави, міни, передачі у спадок, дарування та ін.;

- відведення земель для різних народногосподарських потреб, її відчуження;

- перерозподілу земельної власності між фізичними і юридичними особами з метою виявлення високоефективних господарників;

- вільного волевиявлення суб'єктів економічного обороту землі по операціях із земельними ділянками, якщо вони не викликані судовими рішеннями;

- формування сегменту ринку, товарообмін в якому базується на попиті та пропозиції на землю;

- отримання державного прибутку від усіх операцій, пов'язаних з економічним оборотом землі;

- отримання прибутку учасниками економічного обороту землі від ринкових операцій із земельними ділянками;

- вільного формування цін на землю, виходячи з конкретних ринкових умов;

- перетворення землі в капітал, тобто земля в процесі виробництва має приносити додаткову вартість, і вартість землі буде знаходити відображення в цінах виробленої на ній продукції чи послуг;

- сприяння територіальному переміщенню населення;

- забезпечення економічного обороту землі на засадах товарно-грошових відносин, перетворення землі на практиці в економічну категорію - товар.

У процесі реформування земельних відносин економічний оборот землі розвивається, удосконалюються його функції. До них ми передусім відносимо:

- виявлення попиту і пропозицій на здійснення операцій економічного обороту землі;

- забезпечення інформацією учасників ринкових операцій із землею та широкої громадськості про умови їх здійснення, наявний попит і пропозиції на землю;

- забезпечення місця здійснення операцій, пов'язаних з економічним оборотом землі;

- налагодження безпосереднього контакту між суб'єктами економічного обороту землі;

- консультативне забезпечення операцій, пов'язаних з економічним оборотом землі;

- виконання процедур здійснення кожного виду операції, пов'язаних з економічним оборотом землі, та їх документальне оформлення;

- організація підготовки земельних ділянок, документів на них для здійснення операцій щодо економічного обороту землі;

- визначення стартової ціни землі на торгах нею;

- забезпечення фіскальних інтересів держави;

- ринковий перерозподіл земель між юри дичними та фізичними особами;

- створення умов для конкуренції при здійсненні ринкових операцій, пов'язаних з економічним оборотом землі;

- сприяння залученню у виробництво додаткових інвестицій;

- комерціалізації операцій із земельними ділянками, які надійшли в економічний оборот;

- сприяння обов'язковій державній реєстрації операцій, пов'язаних з економічним оборотом землі.

В Україні поступово формується правове поле економічного обороту землі, зокрема ринку земель, до яких ми відносимо операції купівлі, продажу, міни та застави. За часів радянської влади земля не мала статусу товару, належала державі, не продавалася і не купувалася.

Фактична торгівля землею започаткована в 1992 році. У Земельному кодексі України в редакції від 13 березня 1992 року в частині третій шостої статті визначено, що "передача земельних ділянок у власність громадян проводиться місцевими радами за плату або безплатно". У частині п'ятій шостої статті визначено, що "за плату передаються у власність громадян для ведення селянського (фермерського) господарства земельні ділянки, розмір яких перевищує середню земельну частку". У частині другій статті сімнадцятої значиться, що "власники земельних, ділянок, переданих їм радою, не вправі протягом шести років з часу набуття права власності продавати або іншим способом відчужувати належну їм земельну ділянку, крім передачі її у спадщину або раді на тих же умовах, на яких вона була їм передана. При наявності поважних причин суд за позовом власника може скоротити зазначений строк".

Декретом Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" від 26 грудня 1992 року в статті четвертій визначено, що "громадяни України мають право продавати або іншим способом відчужувати земельні ділянки, передані їм для цілей, вказаних у статті першій цього Декрету, без змін їх цільового використання".

У Законі України "Про селянське (фермерське) господарство" в редакції від 22 червня 1993 року в абзаці п'ятому пункту другого четвертої статті встановлено, що "за плату передаються у приватну власність громадян для ведення селянського (фермерського) господарства земельні ділянки, розмір яких перевищує середню земельну частку".

Указом Президента України "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" від 14 жовтня 1993 року статтею п'ятою встановлено, що "вартість земельної ділянки визначається Держкомземом України чи його органами на місцях на підставі експертної оцінки".

Указом Президента України від 29 грудня 1993 року "Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують паливно-мастильні матеріали виключно населенню" у статті четвертій значиться, що "приватизація автозаправних станцій та земельних ділянок здійснюється шляхом їх продажу на аукціоні".

Указом Президента України від 10 листопада 1994 року (ст. 3) встановлено, що "право на земельну частку (пай) може бути об'єктом купівлі-продажу, дарування, міни,успадкування,застави".

Отже, правове поле з приводу торгівлі землею фактично було сформоване в 1992 -1994 роках і діє до останнього часу.

Земельним кодексом України у редакції від 25 жовтня 2001 року, встановлено, що громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України - власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2005 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб.

Торгівля земельними ділянками несільськогосподарського призначення розвинута Указом Президента України від 19 січня 1999 року "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" і широко здійснюється в нашій країні.

За час реформування земельних відносин в Україні відбувся значний економічний оборот землі, змінилася структура власності земельного фонду - від виключно державної власності на землю до власності фізичних і юридичних осіб. Державна власність становить 30027,1 тис. га (49,7%), власність недержавних сільськогосподарських підприємств - 520,7 тис. га (0,9%), приватна власність - 29807,0 тис. га (49,4%) (рис.1)[1].

На 1.01.2002 р. сільськогосподарські угіддя за формами власності розподілялися так; державна власність - 12 011 тис. га (28,7%), приватна власність - 29 493,6 тис. га (70,5 %), спільна власність юридичних осіб-312,4 тис. га (0,8 %) (рис. 2)[1].

В Україні продовжується процес реформування земельних відносин, що зумовило інтенсивний оборот землі. Йде третій етап реформи - видача власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай) державних актів з виділенням земельних ділянок в натурі. Станом на 20 березня 2002 року фактично оформлено та видано державних актів взамін сертифікатів 2,5 млн. штук, що складає 37,9 % від тих, що отримали сертифікати[1]. Замість колгоспів, радгоспів, міжгосподарських сільськогосподарських підприємств та пізніше створених на їх базі КСП і сільськогосподарських підприємств діють 17 778 нових агроформувань на площі 24,7 млн. га сільськогосподарських угідь. За формами господарювання вони розподілені так:

1. Приватні (приватно-орендні) підприємства - 3 638 одиниць, або 20,5 % від загальної кількості агроформувань. Вони займають 4 567,6 тис. га сільськогосподарських угідь або 18,5 % площі, яку використовують усі новостворені агроформування. Середній розмір господарства становить 1 255,5 га.

2. Товариства з обмеженою відповідальністю - 7 093 одиниць, або 39,9 %. Вони займають 11 821,4 тис. га сільськогосподарських угідь або 47,9 % : від загальної площі агроформувань. Середній розмір такого господарства становить 1 666,6 га.

3. Акціонерні товариства -199 одиниць або 4,5 %. Вони займають 1 585,6 тис. га сільськогосподарських угідь або 6,4 % від загальної площі агроформувань. Середній розмір такого господарства становить 1 984,5 га.

4. Сільськогосподарські кооперативи -2403 одиниць або 13,5%. Вони займають 4 013,9 тис.га сільськогосподарських угідь або 16,2 % від загаль-" ної площі агроформувань. Середній розмір сільськогосподарського кооперативу становить 1 670,4 тис. га.

5. Селянські (фермерські) господарства - 2 471 одиниць або 13,9 %. Вони займають 1 139,0 тис. га сільськогосподарських угідь, або 4,6 % від загальноЇ площі агроформувань. Середній розмір фермерського господарства становить 460,9 га.

6. Інші суб'єкти господарювання -1 374 одиниць або 7,7 %. Вони займають 1 575,3 тис. га сільськогосподарських угідь, або 6,4 % до загальної площі агроформувань. Середній розмір таких господарств становить 1 146,5 га.

Середній розмір нового агроформування по Україні становить 1 389,5 га, або в 3 - 5 разів менше, ніж була площа колгоспу до реформи. Найбільші за площею - акціонерні товариства, а найменші -селянські (фермерські) господарства.

Аналіз показує, що протягом 2001 року структура новостворених агроформувань в Україні дещо змінилася. Збільшилась кількість приватно-орендних господарств, товариств з обмеженою відповідальністю, акціонерних товариств, інших суб'єктів господарювання. Одночасно зменшилася кількість селянських (фермерських) господарств та сільськогосподарських кооперативів.

У 2001 році відбулося зменшення площ землекористування приватно-орендних та приватних підприємств з обмеженою відповідальністю, акціонерних товариств та сільськогосподарських кооперативів. Дещо зріс розмір землекористування селянських (фермерських) господарств та інших сільськогосподарських агроформувань (рис.3)[1].

Майже половину площі сільськогосподарських угідь використовують товариства з обмеженою відповідальністю. Найменшою популярністю, як видно з наведених даних, користуються селянські (фермерські) господарства.

Державний комітет земельних ресурсів України облік операцій пов'язаних з економічним оборотом земель розпочав у 1998 році. За 1998-2001 роки економічний оборот землі склав 30,65 млн.га (табл.1), або збільшився проти 1998 року в 13,2 разів (рис. 4).

Таблиця 1

Економічний оборот землі в Україні

Операції з землею	Роки
	1998	1999	2000	2001
Купівля-продаж землі, тис. га*	7,60	12,30	46,80	50,30
% до підсумку	0,33	0,31	0,16	0,16
% до 1998 року	100,00	161,80	615,80	661,80
± за рік, тис. га*	-	+4,70	+34,50	+3,50
Оренда землі, тис. га*	2190,20	3680,60	29021,70	28388,10
% до підсумку	100,00	93,60	95,23	92,62
% до 1998 року	-	168,10	1325,00	1296,00
± за рік, тис. га*	-	+1490,40	+25341,10	-633,60
Міна землі, тис. га*	0,20	0,80	2,80	3,10
% до підсумку	0,01	0,02	0,10	0,10
% до 1998 року	100,00	400,00	1400,00	1550,00
± за рік, тис. га*	-	+0,60	+2,00	+0,30
Дарування землі, тис. га*	9,00	29,50	301,90	369,60
% до підсумку	0,39	0,74	0,99	1,21
%до 1998 року	100,00	305,10	335,40	409,70
± за рік, тис. га*	-	+20,50	+272,40	-67,70
Спадкування землі, тис. га*	94,40	180,70	1069,00	1792,70
% до підсумку	4,07	4,60	3,51	5,90
% до 1998 року	100,00	191,40	113,30	1899,10